Forhandler kontraktens fast ejendom

Forhandling er processen med kommunikation frem og tilbage for at nå frem til en fælles aftale. Der er ingen “one size fits all” strategi om at forhandle en fast ejendom kontrakt. Mange af vores kunder har været meget erfarne forhandlere, og vi har lært en hel del fra dem, samt fra bøger om emnet. Vi vil gerne dele nogle af vores tanker om at forhandle med dig:
Hvad ønsker vi at opnå i en forhandling?
De bedste forhandlere bringe en holdning præget af høje forventninger til tabellen. De er hårdt på problemet og blød på folk. At lade sælgeren ved hvad du har brug for, på en klar og begrundet måde, er det første skridt mod at få det. Vi forsøger at holde alle disse mål for øje:
Give dig mulighed at flytte ind i dit nye hjem.
Opnå den laveste mulige pris for ejendommen.
Lukke inden for en acceptabel tidsramme.
Løse eventuelle reparationsproblemer, temmelig.
Har ingen titel, undersøgelse eller lån problemer, eller løse nogen, der opstå.
Udvikle et godt samarbejde med sælgeren.
Har ingen fremtidige problemer efter lukketid.
Er en kooperativ eller kampklar strategi mere effektiv?
Vores erfaring viser, at det kooperativ stil er den mest effektive måde at gennemføre en transaktion. Professionelle forhandlere forsøger normalt at bevare forholdet mellem parterne og arbejde sammen for at løse problemer. Målet er ikke at nå frem til en blindgyde, hvor hverken sælgerens eller køberens behov er opfyldt. Købere undertiden sende et brev til den sælger, der beskriver, hvorfor deres hus er ikke værd det, de beder, påpege mangler, osv. Dette næsten altid giver bagslag, og starter forhandlinger med en defensiv sælger. Det er bedst at forankre din pris til marketplace, mens de resterende meget gratis i deres hjem.
Hvordan arbejder du med en kampklar strategi som en sælger eller agent?
Den kamplystne stil er undertiden stødte. Denne strategi omfatter: negative kommentarer, følelsesmæssige udtalelser, tabel omkuld, trusler om at gå ud, ego engagement og erklærede positionering. Kreative løsninger og kompromiser er ikke så tilbøjelige til at være fundet i dette miljø. Arbejde med en kampklar stil forhandler kræver en velovervejet tilgang:
Ikke reagere følelsesmæssigt. En vred eller defensiv reaktion vil eskalere forhandling i en no-win kamp.
Ikke skændes. Argumentere normalt placerer dem stærkere og trækker forhandlingsprocessen ud af kurs.
Må ikke ignorere deres argumenter eller erklæringer. Lyt omhyggeligt, men ikke acceptere eller afvise.
Fast anker priser og andre vilkår til eksterne data. Viser, at prisen ikke er blevet valgt vilkårligt.
Mindske misforståelse ved at følge op med skriftlig sammendrag af drøftelserne.
Tillad ikke tåget eller uklare forslag til at stå.
Tilbyde nogle “vinder” på nogle af vilkårene. Ansigt besparelse er meget vigtigt.
Lede efter måder at opfylde deres underliggende interesser.
Husk, at de kan have et smukt hjem, der opfylder købers mål.
Er hvert punkt i kontakten til forhandling?
Ja. En af de mest effektive midler for at komme til en aftale er imidlertid afhængige af ensartede normer eller normer, når det er muligt. For eksempel, er det almindelig praksis for sælgeren til at betale for titel politikken og for køberen at betale undersøgelse. Ved hjælp af anerkendte standarder forhindrer køberen og sælgeren fra studehandler over hvert punkt. Arbejder indenfor de accepterede “normer” for vores område bidrager til at legitimere tilbud, og fokusere forhandling på blot et par punkter. På den anden side kan alle punkterne i et tilbud bruges til at hjælpe med at strukturere deal. De tilbyder trade-off muligheder for begge parter at få hvad de ønsker fra forhandlingerne.
Værdien af tillid i en forhandling kan ikke overvurderes. De fleste mennesker er fair minded og rimelig. De reagerer godt på respektfuld behandling og til at have deres bekymringer hørt. Hvis sælgeren mener, at de køber og agenten handler med integritet, vil deres holdning være meget mere samarbejdsvillig. Kontraktforhandling er et følsomt område, og angst kan være høj. Køberne kan have haft en ubehagelig tidligere erfaring med at købe et hjem. Sælgeren kan være under pres, med fremtidige planer på spil handler med integritet betyder ikke, at alle “kort skal sættes på bordet.” Det er ikke passende at diskutere personlige emner, der berører den køber, som din finansielle evne eller hurtigst muligt at bevæge sig i. Det er værdifuldt at udvikle rapport, fordi tillid øger din lånefinansiering. Her er måder:
Lytte og forstå hvad sælgeren har at sige.
Udtrykke påskønnelse af sælgerens hjem, haver, udsmykning.
Svare inden for en rimelig frist at counter tilbud.
Berolige sælgeren af din evne til at lukke.
Afsløre nogle personlige oplysninger om dem selv.
At finde fælles fodslag med sælgeren kan være et meget stærkt værktøj i tilfælde af flere tilbud. Jeg kan tænke på flere tilfælde, hvor sælgerne valgt deres kontrakt meget personlige grunde. (Familien mindede dem af sig selv når de flyttede ind hos småbørn år før. Eller de var begge af samme religion. Eller de nye ejere ville passe deres haver).
Forstå din lånefinansiering.
Jo mere kan vi finde ud af om sælgerens behov, jo bedre chance vi nødt til at finde løsninger til at forhandle forhindringer. Vi vil kunne tilbyde oplysninger eller indrømmelser der appellerer til sælgers dybeste bekymring. Selvfølgelig, hvis huset har været på markedet for 300 dage, du har meget mere indflydelse end du ville med en helt ny notering. Hvis deres tidsramme er øjeblikkelig, og du kan opfylde det, har du nogle gearing. Hvis de har flere tilbud, har du meget lidt gearing!
Hvor langt under listepris bør du tilbyder?
Købere tilbyde normalt mindre end listeprisen, medmindre det er en stærk sælgere på markedet. Der er ingen standard procentdel “under listeprisen” der kan bruges. En markedsanalyse vil vise de seneste salg for kvarteret, som er den bedste måde at fastslå tilbudsprisen.
Det er normalt kontraproduktivt at tilbyde så lav, at sælgeren vil automatisk afvise tilbuddet. Dette vil sætte en negativ tone, og kan resultere i en følelsesmæssig reaktion fra sælgeren.
Hvad hvis vi har flere tilbud situation?
Lejlighedsvis modtager sælger mere end ét tilbud på deres ejendom. Austin bestyrelse REALTORS® har en politik, der giver mulighed for to muligheder: videregivelse af oplysninger til alle parter, der har modtaget flere tilbud, eller videregivelse af oplysninger til nogen, at der er flere tilbyder. Vi foretrækker offentliggørelse for alle parter. Dog vil notering agent og sælgeren gøre beslutningen om, hvordan de vil håndtere tilbud. Af blot afsløre, at der er flere tilbud, er de ikke “shopping” din kontrakt. Shopping opstår, når sælgeren afslører vilkårene for et tilbud om at fremkalde en køber til at indsende et bedre tilbud. Dette kan resultere i større mistillid til processen af parterne, og sandsynligheden for tab af køberne.
Proceduren er normalt at anmelde hver part at flere tilbud er blevet modtaget. Hver part er da givet mulighed for at hæve eller justere sit tilbud om et bestemt tidspunkt. Efter tid er sælgeren gratis at gennemse alle tilbud og vælger man at arbejde med. De er ikke forpligtet til at vælge den “første” tilbud, der kom i. Det valgte tilbud kan imødegås eller accepteret som er.
Roselind Hejl, CRS Top 25 agenter i Austin Texas – Lad os hjælpe dig med at din flytning til Austin. www.weloveaustin.com